Immobilienbewertung – Methoden und Verfahren im Überblick

Die Immobilienbewertung ist ein komplexes Fachgebiet, das für verschiedene Zwecke relevant ist: beim Kauf oder Verkauf von Immobilien, bei Finanzierungen, für steuerliche Angelegenheiten oder bei Erbauseinandersetzungen. Der folgende Artikel gibt einen Überblick über die gängigen Bewertungsmethoden und ihre Anwendungsbereiche.

Die Bewertung von Immobilien basiert auf nachvollziehbaren Methoden, die den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie möglichst präzise bestimmen sollen. Unter dem Verkehrswert versteht man den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.

Grundlagen der modernen Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung kann von verschiedenen Akteuren durchgeführt werden:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
• Gutachterausschüsse der Kommunen
• Immobilienmakler
• Banken und Finanzierungsinstitute
• Versicherungen

Je nach Anlass und Zweck kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind.

Normierte Bewertungsverfahren

In Deutschland haben sich drei normierte Verfahren etabliert, die je nach Immobilientyp und Bewertungszweck eingesetzt werden.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das einfachste und oft auch genaueste Verfahren, wenn ausreichend Vergleichspreise vorliegen. Es eignet sich besonders für:

• Wohnbaugrundstücke
• Standardisierte Eigentumswohnungen
• Reihenhäuser und andere typisierten Immobilien

Dabei wird der Wert anhand tatsächlich realisierter Kaufpreise vergleichbarer Objekte ermittelt. Die Vergleichsobjekte sollten in Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr möglichst ähnlich sein. Die Kaufpreise werden durch Zu- oder Abschläge an das zu bewertende Objekt angepasst.

Vorteile dieses Verfahrens sind die hohe Marktbezogenheit und die vergleichsweise einfache Methodik. Nachteile ergeben sich, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten vorhanden sind oder die Immobilie sehr spezifische Eigenschaften aufweist.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei Renditeobjekten zum Einsatz:

• Mehrfamilienhäuser
• Geschäfts- und Bürohäuser
• Gemischt genutzte Immobilien

Der Wert wird hier aus dem nachhaltigen Ertrag der Immobilie abgeleitet. Grundlage ist der Reinertrag, also die Mieterträge abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.

Das Verfahren unterteilt sich in:

• Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert werden getrennt ermittelt und anschließend addiert.
• Allgemeines Ertragswertverfahren: Der Bodenwert wird getrennt ermittelt, für den Gebäudewert werden die kapitalisierten Reinerträge während der Restnutzungsdauer berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren spiegelt die Investorenperspektive wider und ist daher besonders für den Investment-Markt relevant.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren findet Anwendung bei:

• Eigenheimen
• Selbstgenutzten Immobilien
• Spezialimmobilien
• Immobilien, bei denen der Ertragswert nicht im Vordergrund steht

Dabei werden die Herstellungskosten der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung des Alters und des Zustands sowie der Wert des Grundstücks ermittelt. Die Summe wird anschließend mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, um den Verkehrswert zu bestimmen.

Das Verfahren ist besonders dann sinnvoll, wenn der Nutzen der Immobilie nicht primär in ihrem Ertrag, sondern in ihrem Gebrauchswert liegt.

Spezielle Immobilienbewertung

Neben den normierten Verfahren existieren weitere spezialisierte Methoden für bestimmte Immobilienarten oder Bewertungszwecke.

Residualwertverfahren

Das Residualwertverfahren wird vorwiegend für die Bewertung von Baugrundstücken oder Entwicklungsimmobilien verwendet. Dabei wird vom voraussichtlichen Verkaufswert des fertigen Projekts (Bruttoverkaufserlös) ausgegangen und davon werden alle Kosten der Entwicklung einschließlich des Entwicklergewinns abgezogen. Der verbleibende „Restwert“ stellt den Wert des Grundstücks dar.

Discounted Cash Flow (DCF)-Methode

Die DCF-Methode stammt aus der Investitionsrechnung und wird zunehmend auch in der Immobilienbewertung eingesetzt, besonders bei größeren Investitionsobjekten. Dabei werden die zukünftigen Ein- und Auszahlungen prognostiziert und auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Diese Methode berücksichtigt Veränderungen der Zahlungsströme über die Zeit.

Einflussfaktoren auf den Immobilienwert

Der Wert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst:

Lage

Die Lage gilt als wichtigster Wertfaktor einer Immobilie und umfasst:

• Makrolage (Region, Stadt, Stadtteil)
• Mikrolage (unmittelbare Umgebung, Nachbarschaft)
• Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen)
• Umwelteinflüsse (Lärm, Luftqualität)

Objekteigenschaften

Zu den relevanten Objekteigenschaften zählen:

• Grundstücksgröße und -zuschnitt
• Gebäudegröße und -aufteilung
• Baujahr und Bauzustand
• Ausstattungsqualität
• Energetische Eigenschaften
• Architektur

Rechtliche Faktoren

Rechtliche Aspekte mit Einfluss auf den Wert sind:

• Bauplanungsrecht (Art und Maß der baulichen Nutzung)
• Baulasten und Grunddienstbarkeiten
• Denkmalschutz
• Mietrecht (bei vermieteten Objekten)
• Erbbaurecht

Marktsituation

Die allgemeine Marktlage spielt eine entscheidende Rolle:

• Angebot und Nachfrage in der spezifischen Lage
• Zinsniveau und Finanzierungsbedingungen
• Wirtschaftliche Gesamtsituation
• Demographische Entwicklung

Digitalisierung der Immobilienbewertung

Die Digitalisierung hat auch in der Immobilienbewertung Einzug gehalten. Automatisierte Bewertungsmodelle (Automated Valuation Models, AVM) ermöglichen schnelle Ersteinschätzungen auf Basis umfangreicher Datenbestände. Sie nutzen statistische Verfahren und Machine Learning, um Immobilienwerte zu prognostizieren.

Diese Ansätze bieten zwar Effizienzvorteile, können aber die fundierte Einschätzung durch Sachverständige nicht vollständig ersetzen, besonders bei komplexen oder ungewöhnlichen Immobilien.

Qualifikation von Immobilienbewertern

Die Qualität einer Immobilienbewertung hängt wesentlich von der Qualifikation des Bewerters ab. In Deutschland gibt es verschiedene Qualifikationsstufen:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die durch die Industrie- und Handelskammern oder Architektenkammern bestellt werden
• Zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024
• Immobiliengutachter mit speziellen Fortbildungen
• Sachverständige für spezielle Teilgebiete (z.B. landwirtschaftliche Immobilien)

Anlässe für Immobilienbewertungen

Immobilienbewertungen werden aus verschiedenen Gründen durchgeführt:

• Kauf und Verkauf von Immobilien
• Finanzierungs- und Beleihungswertermittlung
• Versicherungswertermittlung
• Steuerliche Bewertung (Erbschaft, Schenkung, Grundsteuer)
• Bilanzierung von Immobilienvermögen
• Gerichtsverfahren (Zwangsversteigerung, Scheidung)
• Portfolio-Bewertungen

Moderne Immobilienbewertung im Fazit

Die Immobilienbewertung ist ein vielschichtiges Fachgebiet, das fundierte Kenntnisse des Immobilienmarktes, rechtliches Wissen und methodisches Know-how erfordert. Je nach Immobilientyp und Bewertungszweck kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz, die jeweils spezifische Vor- und Nachteile aufweisen.

Eine seriöse Bewertung basiert auf einer umfassenden Datenerhebung, einer sorgfältigen Analyse und einer nachvollziehbaren Dokumentation. Trotz zunehmender Digitalisierung bleibt die Expertise qualifizierter Sachverständiger ein entscheidender Faktor für eine realistische Wertermittlung.

Für Immobilieneigentümer und potenzielle Käufer ist es wichtig, die Grundlagen der verschiedenen Bewertungsverfahren zu kennen, um die Ergebnisse einer Immobilienbewertung besser einordnen und hinterfragen zu können.